دریانیوز// ازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مردم به شمار می‌رود؛ جایی که کوچک‌ترین غفلت در زمان خرید، فروش یا اجاره می‌تواند پیامدهای سنگینی به دنبال داشته باشد.
از یک سو، افزایش قیمت‌ها و پیچیدگی قراردادها باعث شده بسیاری از خانواده‌ها با فشار اقتصادی و اضطراب روانی مواجه شوند و از سوی دیگر، ناآگاهی از قوانین و مقررات زمینه‌ساز شکل‌گیری اختلافات حقوقی و حتی کلاهبرداری‌های گسترده شده است.
تجربه نشان داده که بسیاری از پرونده‌های مطرح در محاکم حقوقی، ریشه در قراردادهای ناقص یا توافق‌های شفاهی دارد که بدون رعایت اصول قانونی تنظیم شده‌اند.در چنین شرایطی، نقش وکلا و کارشناسان حقوقی اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.
آنان با دانش تخصصی و تجربه عملی، می‌توانند مانع از بروز اختلافات شوند و شهروندان را در مسیر درست قانونی راهنمایی کنند.ضرورت آگاهی عمومی از حقوق و تکالیف متقابل در قراردادهای ملکی، موضوعی است که اگر جدی گرفته شود، می‌تواند بسیاری از مشکلات موجود را کاهش دهد.
در سال‌های اخیر، افزایش معاملات ملکی و رشد دعاوی مربوط به خرید، فروش و اجاره مسکن در هرمزگان، اهمیت آگاهی شهروندان از قوانین و مقررات این حوزه را دوچندان کرده است. به همین دلیل، خبرنگار دریا در گفتگویی با سارا ادیبی سده، یکی از وکلای برجسته هرمزگان و عضو هیأت علمی دانشگاه تلاش کرده است تا مهم‌ترین نکات قانونی و حقوقی در حوزه مسکن و قراردادهای ملکی و راهکارهای جلوگیری از بروز اختلافات را برای مخاطبان روشن سازد.
دریا: به عنوان کارشناس حقوقی حوزه مسکن، مهم‌ترین نکاتی که هنگام عقد قرارداد خرید، فروش یا اجاره ملک باید رعایت شود چیست؟
مهم‌ترین اصل، شفافیت در مفاد قرارداد است. مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قانون نباشند نافذ هستند. بنابراین باید مشخصات کامل ملک، مبلغ معامله یا اجاره، نحوه پرداخت، مدت قرارداد و شرایط فسخ به‌روشنی درج شود. همچنین، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده، بنابراین احراز مالکیت و هویت طرفین ضروری است.
دریا: چه بندهایی معمولاً موجب اختلاف بین موجر و مستأجر می‌شود؟
بیشتر اختلافات بر سر افزایش اجاره‌بها، هزینه تعمیرات اساسی، بازگرداندن ودیعه، زمان تخلیه و خسارت تأخیر است. قانون روابط موجر و مستأجر (ماده ۴ و ۵ قانون ۱۳۷۶) تکلیف برخی از این موارد را مشخص کرده است. اگر این بندها به‌طور شفاف در قرارداد قید نشوند، زمینه طرح دعوا فراهم می‌شود.
دریا: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، راهکار قانونی چیست؟
نخست باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی (مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی) مطالبه انجام تعهد کرد. اگر نتیجه نداد، طرح دعوا در دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح ممکن است. برای نمونه، اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی و با استناد به شرایط قرارداد اجاره (در صورت وجود بند مرتبط) اقدام کند. در مقابل، مستأجر نیز می‌تواند با استناد به مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی، خسارت ناشی از تخلف مالک از تعهدات را مطالبه کند.
دریا: در صورت بروز مشکلاتی مانند تخریب، عدم تحویل به موقع یا تأخیر در پرداخت، شهروندان چه کنند؟
بهترین اقدام، مراجعه فوری به مرجع قضایی و درخواست تأمین دلیل است. مطابق مواد ۱۴۹ و ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین دلیل برای حفظ مدارک و شواهد انجام می‌شود تا بعداً امکان اثبات حق وجود داشته باشد. همچنین، در موارد فوری، امکان گرفتن دستور موقت نیز وجود دارد.
دریا: ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی چه اهمیتی دارد؟
سند رسمی بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سندی است که نزد مأمور رسمی در حدود صلاحیت او تنظیم شده باشد. طبق ماده ۱۲۹۲ همان قانون، اعتبار سند رسمی به حدی است که انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نمی‌شود و تنها می‌توان ادعای جعل کرد. همچنین، به موجب ماده ۹۲ قانون ثبت، اسناد رسمی قابلیت صدور اجرائیه مستقیم دارند. بنابراین، ثبت قرارداد ملکی در دفترخانه امنیت و قدرت اجرایی بالایی ایجاد می‌کند.
دریا: خرید یا اجاره ملک بدون استعلام وضعیت ثبتی چه خطراتی دارد؟
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک واقعی کسی است که ملک به نام او ثبت شده است. اگر استعلام ثبتی گرفته نشود، ممکن است ملک در رهن بانک، در توقیف یا حتی چند بار فروخته شده باشد. در این حالت، خریدار یا مستأجر با خطر از دست دادن سرمایه خود مواجه می‌شود. بنابراین گرفتن استعلام ثبتی از اداره ثبت یک ضرورت قانونی و عملی است.
دریا: در معاملات آنلاین یا شبکه‌های اجتماعی چه باید کرد؟
پیام‌هایی که در شبکه‌های اجتماعی رد و بدل می‌شود یا حتی توافق‌های تلفنی، در اغلب موارد فاقد اعتبار لازم‌اند. چون در این پیام‌ها هویت و امضای قطعی طرفین ثابت نیست و هر کسی می‌تواند ارسال پیام را انکار کند. بنابراین دادگاه معمولاً این پیام‌ها را فقط «نشانه» یا «قرینه» می‌داند، نه یک قرارداد الزام‌آور.
هر چند قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۳۸۲ در مواد ۶ و ۷، داده‌پیام‌های الکترونیکی را در حکم نوشته و سند معتبر می‌داند، اما به شرطی که از «امضای الکترونیکی مطمئن» برخوردار باشند که در شبکه‌های اجتماعی معمولی چنین امضایی وجود نداردبرای همین توصیه می‌شود معاملات ملکی فقط در دفاتر املاک مجاز یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا پشتوانه قانونی داشته باشند.
دریا: آیا امکان فسخ قراردادهای ملکی وجود دارد؟
بله، قانون مدنی موارد متعددی برای فسخ پیش‌بینی کرده است. به‌عنوان مثال: ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات مختلف از جمله تدلیس، تخلف شرط، عیب و غبن را بیان می‌کند. همچنین، در صورت عدم ایفای تعهد، مطابق ماده ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی امکان فسخ یا اجبار به انجام تعهد وجود دارد.
دریا: نقش وکیل در این قراردادها چیست و چه زمانی ضرورت دارد؟
وکیل با آگاهی از قوانین، می‌تواند در تنظیم قرارداد با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی (شرایط صحت معامله) مانع بروز ایراد و ابهام شود. در زمان بروز اختلاف هم وکیل می‌داند بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی و قوانین خاص، بهترین مسیر را انتخاب کند. در معاملات بزرگ و پیچیده، حضور وکیل عملاً یک ضرورت است.
دریا: در پایان، چه توصیه‌ای برای جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و دعاوی ملکی دارید؟
بررسی دقیق اسناد مالکیت (ماده ۲۲ قانون ثبت)، گرفتن استعلام ثبتی، مراجعه به دفاتر املاک دارای مجوز، تنظیم قرارداد شفاف و دقیق و استفاده از مشاوره حقوقی قبل از هر معامله از مهم‌ترین توصیه‌هاست. تجربه نشان داده بسیاری از کلاهبرداری‌های ملکی نتیجه ساده‌انگاری و بی‌توجهی به این اصول قانونی است.
ثبت دیدگاه